认房不认贷已经落地快一个月了。

当下市场情绪，已经从前两周的疯狂，到逐渐恢复理智。

其实很正常。

毕竟，整个链条还没打通。

说白了，当下这个楼市，是很焦灼的。

很多人的置换节奏，不是由自己决定的，而是由自己的下家决定的。

我之前也一直提到，当下楼市的割裂，远比想象更严重。

有些板块已经开始有领涨迹象了。

但有些地方，成交量还没有起来，快速成交必须割肉。

整个市场的轮动还没有那么快。

更关键的是，现在的置换节奏，以及置换的需求，大多是以割肉的房子，去置换领跑的房子。

所以很多人在当下，表现的非常焦虑。

不夸张的说，当下种种表现出的迹象，对置换已经不太友好了。

再耗下去，房子没卖掉，要买的房子就开始涨了。

你可以认为我在故作夸张。

没关系，当下楼市，如果你没有身在其中，根本无法感受到这种焦灼。

我补充2个细节：

第一：强势板块，品质楼盘的笋盘快速被消化完了，领跑明显。

第二：市场出现先买后卖的客户变多了。

市场上，改善的客户已经开始急了。

1

这绝对不是我瞎说的。

当下已经有板块在这波周期中走出了独立行情的趋势。

在9月份政策出台前，我们就看到联洋的笋盘在慢慢出清。

到了9月1号细则出来之后，整个联洋的笋盘都被成交了，两个礼拜成交了过去2个月的量。

不止是联洋在这个周期化身领跑角色。

在浦东中环的御桥板块，这次也非常的强势。

从9月份之后，御桥的标杆，海上传奇的低单价就开始逐渐被消化。

二手房跟股市不一样的是，一旦笋盘被消化完，成交量被带起来，接来下就是价格的上涨。

目前看下来，海上传奇的价格已经开始有微调的迹象，至少从挂牌价格来说，有点微微上涨。

这样导致了，旁边的次新小区，带看量和成交量开始起势。

上周末，我陪一个客户在御桥板块去谈一套房子。

房东心态明显开始变得强势起来。

并且最明显的变化就是，议价空间开始缩小。

所以，这次我们看到的是，个别的板块已经在这个周期开始的时候，走出了独立行情。

虽然价格还没有到上个周期最高的顶点，但已经开始逐步接近。

不管是对于御桥、还是联洋，最大的共性就是：学区+品质次新+产业辐射+商业。

几乎没有太大的短板。

这些板块，将会成为此次周期的领跑者。

至于，能不能向四周板块辐射。

我的感觉是，还需要4-6个月的时间，并且取决于后续有没有政策继续推动。

2

当下其实最关键的动作就是，如何盘活刚需。

只有刚需到位，池子里的水，才算盘活了。

上面我也说过。

很多置换的动作，没有那么快，就是因为自己的房子，需要刚需接盘。

过去，整个楼市的正常节奏应该是：

刚需上车买300-500万的房子，刚改客户拿着这笔钱，去置换600-800万的房子，然后继续到800-1200，在从1200-2000万这样一步步的置换链条。

现在明显就是，认房不认贷的政策出来之后，整个链条只打通了一部分。

当下解放的是卖一买一的改善性客户。

比如之前，之前卖掉300万的房子，只能换400-450，置换意义不大，现在认房不认贷出来之后，直接可以置换800左右的。

而600万的房子置换之后，之前只能换800万，现在可以换1200万。

整个链条开始出现了跳空式的置换。

就是300-500万直接从原来置换600-800万跳空到800-1000万；而600-800万直接从原来的800-1200万跳空到1000-1500万。

那么这就意味着。底部的300-500万，600-800万的总价段，其实都需要池子最底部的纯刚需来接盘。

而9月份开始，新增挂牌量比较集中的，也多在300-800万总价范围段的。

这个价格段红海竞争，异常激烈。

但相对应的，客户也是市场上最冷静，且此次政策还未触及到的刚需。

所以，现在，这部分需要去置换的客户，还在存量厮杀中突围，割肉卖掉求置换。

而目前可以观测到的就是，他们需要置换的，1200-2000万这个价格段的房东，心态已经开始变好，且价格坚挺。

可以理解的就是，领涨的板块开始领涨，补涨的板块还没有开始，且无法预计这轮分化后，还能不能有机会补涨。

所以，我们公司的会员有一部分已经开始出现先买后卖的情况。

上周末，我在御桥旁观了一场谈判。

客户非常典型的，高学历高收入家庭。

这次是从一个老破小扎堆的板块，置换到御桥的次新小区。

自己的房子（父母的名字）其实还没有卖掉。

但已经问亲朋好友借到了前期的购房款。先把这套房子买下。

后面看市场情况，慢慢卖掉老破小，然后还掉首批借来的钱。

因为客户也明显感觉到，自己老破小的挂牌量越来越多，竞争户型的挂牌价也在一直下调，而自己看的房子，不管是带看还是成交，都在一直向好发展。

这种预期几乎是可以看得到的，如果等老破小卖掉，这边的房子大概率就不是现在的价格了。

于是周末的时候，客户也的确非常果断的做出先买的决策。

3

那么刚需，什么时候入场？

快了！

这就要看接下来的政策怎么走。

广州作为一线城市，已经在上周打响第一抢。

如果上海也将部分地区的限购政策放松，那么无疑就是让蓄水池里的刚需变多。

这也是盘活市场最关键的一步。

而增值税5改2，也会再一次激活二手房市场。

其次，25号存量房房贷已经降了。

对于当下首套房房贷利率LPR+35个点来说，在第四季度还有很大的下降空间。

搞不好，我们会有机会看到首套利率打折。

总之，一切的政策导向，都会更偏向于吸引刚需进场。

4

20-22年的这个周期，我们八个字总结：始于学区，终于品质。

那么这次，行情的走势会越来越复杂。

这一次，我们能看到的就是：品质、产业、次新、学区，四要素占全的，已经走出独立行情了。

而后面，吃肉还是喝汤，就看板块强不强势，产品给不给力。

对于房龄老、品质差、有学区，没产业的房子，大概率还得继续割肉。

但最终，都会归结于改善当道，品质为王。

在上海，楼市已经抛开环线论。

持产业为王，各自片区精细化发展壮大的时代，已经来了。

选对，选错，会形成K字形的发展方向。

这次之后。

上海楼市，再无纠错的机会。